Colliers：零售業回暖 下半年物業市場升值

多元化專業服務與投資管理公司高力（Colliers）發布了2023年第一季度的季度報告，顯示經濟恢復速度比預期慢，因為期待已久的內地遊客回歸被地緣政治緊張局勢和全球經濟衰退所抵消。

下半年豪宅、零售和住宿資產升值

高力香港研究部主管李婉茵說：「香港與內地邊境在2023年第一季的全面開通，內地遊客回歸以及口罩令在3月解除，有助提高零售銷售額和租賃需求，以及甲級寫字樓的查勘和租賃活動。然而，今年頭兩個月出口表現不及預期，導致第三方物流營運商採取觀望態度。整體投資情緒同時因利率上升持續低迷。但隨着潛在買家查詢數量有望恢復到2019年水平，我們預計他們將在下半年推動投資市場，特別是豪宅、零售和住宿類型資產。」

辦公室市場：甲級寫字樓空置率略微降至14.7%

隨著香港撤銷防疫限制，社會逐漸恢復正常。我們觀察到辦公室查勘活動有所增加。由於沒有新辦公大樓在季內竣工，市場逐漸消化了前一年累積的空置樓面。延續去年的全年的正吸納量，2023年第一季凈吸收量為93,000平方呎，顯示租賃活動正在增加。故此，整體甲級寫字樓空置率略微下降至14.7%。 

同時，2023年第一季整體甲級寫字樓租金按年下降1.3%。這主要是由於港島東寫字樓的業主議價時作出更大讓步，致使該區的租金按季下調3.4%。九龍方面，租賃活動也有所恢復，尤以尖沙咀最為明顯。該區的空置率按季下跌0.4%至12.0%，已租用樓面增長37,500平方呎。 

我們預期2023年甲級寫字樓落成量可達到350萬平方呎，當中包括中環兩座新供應。在2023年第一季，市場氣氛好轉亦促使新供應錄得預租成交。高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示：「我們預見搬遷到新寫字樓的活動在今年將變得更為普遍。基於目前寫字樓空置率偏高，加上租金相對廉宜，租戶有極佳機會升級或整合他們的辦公空間。這使他們能夠更好地挽留人才，並為經濟進一步復蘇作部處。」 

零售物業市場：今年一線街舖租金將增長8%

受惠於社交距離限制放寬和來自中國大陸的遊客湧入後，2023年1月至2月期間，整體零售業銷售額按年增長17.3%，包括珠寶鐘錶（+62.6%）及服裝（+46.3%）等多個行業。

整體一線街舖零售租金在2023年第一季按季增長1.1%。藥妝亦為成推動租賃需求的主要動力，並預期會在2023年第二季持續。與此同時，珠寶和手錶等奢侈品行業也逐漸回暖，品牌在一線街舖上擴張。餐飲業仍然是租賃市場上增長最快的行業之一，既在購物中心中及一線街舖獲得位置。我們預計在市場積極情緒帶動之下，板塊的復甦將會於2023年全年維持。

高力香港商舖服務主管吳凱寧指出：「我們預期2023年一線街舖租金將增長8%。在下半年，復甦步伐有望逐漸加速，其中中環和銅鑼灣有望表現優異。同時，我們預計餐飲業將繼續於不同地點佔據空間，並將成為恢復通關後表現良好的行業，及成為推動新落成商場人流的力量。在當前經濟背景下，街舖業主更傾向與有信譽的經營者簽訂新的永久租約，而非短期租約。而商場業主尤其小心觀察，仍然期望和大型品牌合作以獲得更高的租金。」

工業物業市場：本季倉庫空置率為3.3%

儘管與內地正式通關，香港在2023年首兩月的出口總值仍按年下降超過25%。這導致在2022年上半年非常活躍於工業租賃的第三方物流公司傾向保守，採取觀望態度。本季倉庫空置率為3.3%，按季保持穩定。低空置率在議價過程中依舊有利於業主，令續租租金偏向業主的叫價。倉庫租金因此只略為下降0.5%，普通工業租金同期按季則增長0.5%。 

即使物流需求減少，通關仍略為推動其他行業對工業物業的租賃需求。迷你倉和冷藏倉庫等依賴本地需求的行業也繼續尋找空置樓面進行擴張。與此同時，中美之間日益緊張的地緣政治局勢成為影響全球供應鏈管理決策的因素之一。 

高力香港工業物業服務主管陳彪指出：「雖然生產線遷離中國是否普遍趨勢尚有待觀察，但由於轉口貿易在香港物流活動中佔比極重，供應鏈重新編配可能會降低對香港物流服務和倉庫空間的需求。我們建議業主密切關注市場。業主在續租或出租議價的過程中可能需要提供更多靈活性，以建立與現有或潛在租戶的良好關係。」      

資本市場及投資：第一季買家保持謹慎

利率上升抵銷了通關的影響，大多數買家在2023年第一季仍然保持謹慎。資本巿場僅錄得15宗交易，總值91億港元，按年下跌16%，按季下跌15%，其中割價出售和含有高收益率的物業仍然最受追捧。隨着內地遊客重臨，零售物業在2023年第一季成為焦點。儘管大多數交易都低於2億港元，且由個人投資者主導。   

因為買家和業主間的價格期望差距擴大，在過去幾個季度受到基金投資者追捧的工業物業仍然相對沉寂。投資者熱衷於尋找低價資產，以彌補額外利息支出。只有零售部門資本價值按季增長2.9%，將收益率從3.0%壓低至2.9%，而甲級寫字樓和普通工業資本價值則輕微下跌。